ФинМодель МКД — веб-приложение, разработанное специально для строительных и девелоперских компаний. Оно автоматизирует весь процесс финансового планирования: от ввода технико-экономических показателей до расчёта ключевых метрик (NPV, IRR, ROI, DSCR) и формирования бюджетов движения денежных средств. Система позволяет управлять портфелем проектов, моделировать сценарии, анализировать чувствительность и выявлять кассовые разрывы ещё на этапе проектирования.

Единый экран портфеля отображает все проекты компании с ключевыми показателями: инвестиции, выручка, прибыль и ROI. Диаграмма Ганта показывает все проекты на одной временной шкале с индикацией ROS и прибыли на каждом проекте. Финансовая сводка поддерживает переключение масштаба: месяцы, кварталы или годы. Графики выручки, расходов и прибыли дают наглядное представление о финансовом здоровье портфеля в целом. Распределение инвестиций между проектами представлено круговой диаграммой, а календарь ближайших событий помогает не пропустить важные даты. Фильтрация по шести статусам — «На рассмотрении», «Мастер-девелопмент», «Проектирование», «СМР», «Гарантийный», «Архив» — позволяет быстро находить нужные проекты.

Раздел «Обзор» карточки проекта содержит физические показатели: площадь земельного участка, количество домов и секций, этажность, площадь ГНС, продаваемую площадь, площадь жилья, коммерции, кладовок и машиномест. Проектный календарь отображает 7 этапов на горизонтальной шкале: проектирование, СМР, продажи, выборка кредита, собственное участие, погашение кредита и погашение собственного участия. Каждому этапу соответствует таблица с датами начала, окончания и длительности. Блок доходов показывает источники (жильё, коммерция, кладовки) с начальной и конечной ценой за м², средневзвешенной ценой (СВЦ), долями каждого источника и круговой диаграммой структуры доходов.

Технико-экономические показатели (ТЭП) позволяют ввести квартирографию по категориям: квартиры, коммерция, кладовые и машиноместа. Для каждой позиции указываются площадь, количество, цена за м² и итоговая стоимость. Формируются сводные итоги по всем категориям, которые служат основой для всех последующих финансовых расчётов.

Модуль содержит 8 типов этапов строительства: подготовительные работы, фундамент, каркас, фасады, инженерные системы, отделка, благоустройство и ввод в эксплуатацию. Для каждого этапа задаются даты начала и окончания, а также доля от общей стоимости СМР. На основе этих данных формируется помесячная разбивка расходов с графиком динамики и линией прогресса строительства. Этапы также отображаются на диаграмме Ганта для визуального контроля сроков. Доступен переключатель: автоматическая генерация расходов из графика или ручной ввод, что позволяет гибко адаптировать модель под конкретный проект.

Модуль позволяет задать базовую цену и годовой темп роста по каждой категории объектов: квартиры, коммерция, кладовые и машиноместа. Поддерживается ввод контрольных точек цены — ручных значений по конкретным месяцам, если рыночная ситуация требует отклонения от тренда. Система строит прогноз цен на горизонте 36 месяцев и отображает его на графике. Переключение между категориями через вкладки позволяет быстро оценить ценовую динамику по каждому направлению продаж. Эти данные автоматически используются в расчёте денежных потоков и формировании БДДС.

Раздел «Денежные потоки» обеспечивает помесячный ввод доходов по категориям продаж (жильё, коммерция, кладовки, машиноместа) и расходов (строительно-монтажные работы, административные и коммерческие расходы). Интерактивные графики доходов и расходов по месяцам дают наглядное представление о финансовом потоке проекта. Сводные карточки отображают общие доходы, расходы, процентные платежи и чистую прибыль. Этот раздел является основой для формирования БДДС и расчёта финансовых коэффициентов.

Модуль проектного финансирования позволяет настроить условия кредитования: базовую и льготную процентную ставку, порог эскроу-покрытия и комиссию банка. Задаётся кредитный лимит и месяц начала финансирования. На основе этих параметров система формирует сводку по структуре финансирования, которая используется в БДДС для расчёта выборки кредита и процентов. Учёт эскроу-механизма критически важен для девелоперских проектов, использующих средства дольщиков через банковские эскроу-счета, и позволяет точно моделировать реальный денежный поток с учётом заморозки средств до выполнения этапов строительства.

БДДС — центральный финансовый документ проекта. Система автоматически формирует помесячный расчёт: поступления от продаж, выплаты по СМР, административные и коммерческие расходы, выборку кредита и процентные платежи. Ключевая функция — автоматическое определение кассовых разрывов: система показывает месяцы, в которых поступления не покрывают обязательств, и рассчитывает необходимую выборку кредита для покрытия дефицита. Графики динамики денежных потоков и остатков на счетах позволяют визуально оценить финансовую устойчивость проекта. Отдельно выводятся показатели риска: количество месяцев с дефицитом и максимальный кассовый разрыв.

Раздел «Единая динамика» объединяет все ключевые показатели на одной временной шкале: прогресс строительства (в процентах), расходы, доходы и потребность в финансировании. Это позволяет увидеть полную картину проекта в едином视图 и понять, как строительство, продажи и финансы связаны между собой. Рассчитывается накопительный денежный поток, определяется пиковый дефицит и период нехватки средств. Такой комплексный взгляд на проект помогает руководству быстро принимать решения о корректировке сроков, объёмов продаж или структуры финансирования.

Налоговый модуль поддерживает выбор системы налогообложения: ОСНО (НДС 20% + налог на прибыль 20%) или УСН (по ставкам «доходы» 6% или «доходы минус расходы» 15%). Система учитывает освобождение жилья от НДС согласно статье 149 НК РФ, что существенно снижает налоговую нагрузку девелоперских проектов. При выборе УСН автоматически проверяется соблюдение лимитов, и при превышении выводится предупреждение. Круговая диаграмма наглядно показывает структуру налоговых обязательств. Налоговые данные интегрируются в БДДС и влияют на расчёт чистой прибыли и финансовых коэффициентов.

Модуль рассчитывает полный набор финансовых коэффициентов: LLCR (коэффициент покрытия долга), DSCR (коэффициент обслуживания долга), NPV (чистая приведённая стоимость), IRR (внутренняя норма доходности), ROI (рентабельность инвестиций), ROS (рентабельность продаж) и срок окупаемости. Ставка дисконтирования настраивается пользователем. Радарная диаграмма профиля проекта с цветовой индикацией — зелёный (хороший), жёлтый (требует внимания), красный (критичный) — позволяет мгновенно оценить здоровье проекта по всем ключевым метрикам без погружения в цифры.

Модуль сценарного анализа позволяет создать три варианта развития проекта: базовый, оптимистичный и пессимистичный. Для каждого сценария настраиваются модификаторы продаж, которые влияют на объём реализуемой площади и выручку. Сравнительная таблица сценариев показывает ключевые различия по прибыли, ROS, выручке и расходам, что позволяет руководству оценить диапазон возможных исходов и принять обоснованное решение о запуске проекта даже в условиях неопределённости. Сценарии помогают понять, при каких условиях проект остаётся прибыльным и какой запас прочности имеется.

Модуль «Вехи» содержит 8 стандартных проектных вех: приобретение земельного участка, разработка проектной документации (РнС), начало строительства, старт продаж, готовность 50%, завершение строительства, ввод в эксплуатацию и завершение продаж. Каждая веха имеет статус «запланировано» или «выполнено» и отображается на временной шкале. Диаграмма Ганта проекта показывает все этапы и их взаимосвязи, позволяя визуально контролировать сроки и выявлять потенциальные задержки. Календарь событий на уровне портфеля объединяет вехи всех проектов.

Мы предлагаем два формата взаимодействия, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящий для вашей компании вариант. Оба варианта включают полный функционал системы без ограничений.

---